Het is zover. U heeft een (nieuw) bedrijfspand gevonden waar u uw bedrijf graag gevestigd ziet. U heeft een deal bereikt met de verkoper/verhuurder, maar dan is het zaak om alle gemaakte afspraken vast te leggen. Waar moet dan op gelet worden? Hieronder enkele belangrijke do’s en dont’s bij het aankopen/huren van een nieuw bedrijfspand.
Huur of koop
Hoe voor de hand liggend ook, eerst moet bepaald worden of er sprake is van huur of koop. Of eventueel een tussenvariant als huurkoop of een vorm van koop met pacht.
Pas als deze vraag beantwoord is kan gekeken worden welke (wettelijke) regels van toepassing zijn.
Huur
Bij het aangaan van een huurovereenkomst dienen uiteraard de “standaard” elementen overeengekomen te worden: omschrijving van het gehuurde, bestemming van het gehuurde, huurtermijn, opzeggingsmogelijkheden, wanneer heeft u welke betalingsverplichtingen, dient er een waarborg te worden betaald, wat komt voor rekening van huurder en verhuurder, etc.
Maar, op welke wijze moet dit worden vastgelegd?
Huur kan mondeling worden overeengekomen, maar een schriftelijke overeenkomst is gebruikelijker en verdient ook de voorkeur (mede gelet op de mogelijkheid om overeengekomen afspraken te bewijzen).
Bij het huren van een bedrijfspand wordt veelal gebruik gemaakt van de (vrij te raadplegen) modelovereenkomsten van de Raad van Onroerende Zaken (hierna: ROZ-modellen). Bij het gebruik van ROZ-modellen moet een onderscheid gemaakt worden in zogenoemde “Winkelruimte” (ook wel 290-ruimte genoemd) of “Kantoorruimte” (ook wel 230a-ruimte genoemd). Het is van belang om het juiste model te hanteren omdat bij beide type huurruimtes verschillende huurrechtelijke regels gelden.
De ROZ-modellen kennen bijbehorende algemene voorwaarden, welke van toepassing worden verklaard bij gebruik van een ROZ-model huurovereenkomst. Raadpleeg deze algemene voorwaarden dan ook goed voor de huurovereenkomst wordt ondertekend.
De ROZ-modellen lijken redelijk “uitgekristalliseerd”, maar veelal worden in het laatste artikel “Bijzondere bepalingen” afwijkingen opgenomen van de eerdere artikelen of komen bijzondere wensen van de huurder/verhuurder tot uiting. Juist omdat deze bijzondere bepalingen door de verhuurder en huurder zelf vormgegeven kunnen worden, moet u hier extra scherp op zijn. Denk bijv. aan de mogelijkheid van het opnemen van een koopoptie (de mogelijkheid dat u als huurder het pand na afloop van een aantal huurjaren kunt overnemen). De bijzondere bepalingen geven ruimte voor deze en andere wensen.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de bijzondere bepalingen niet volledig naar eigen inzicht kunnen worden ingericht. Ook bij de bijzondere bepalingen zijn huurder/verhuurder gehouden aan de toepasselijke regelgeving.
Naast het gebruik van ROZ-modellen komt het ook voor dat een verhuurder zelf een huurovereenkomst heeft opgesteld. U kunt dan eventueel het ROZ-model ernaast leggen om te kijken of het een “degelijke” huurovereenkomst betreft. Bij eigengemaakte modellen is het extra opletten of er een overeenkomst wordt gesloten met inachtneming van de toepasselijke regelgeving.
Koop
Bij de aankoop van een bedrijfspand gaat het er iets anders aan toe als bij het huren van een bedrijfspand. In de essentie is de basis hetzelfde. Ook bij koop van een bedrijfspand dienen uiteraard de “standaard” elementen overeengekomen te worden: omschrijving van het bedrijfspand, bestemming van het bedrijfspand, de betalingsverplichtingen, de eventuele afspraken omtrent aansprakelijkheden (bijv. als er achteraf sprake is van achterstallig onderhoud aan het bedrijfspand, de aanwezigheid van asbest of andere omstandigheden), wanneer wordt het pand notarieel geleverd, etc.
Maar, op welke wijze moet dit worden vastgelegd? Ook bij koop kan er mondeling een koopovereenkomst gesloten worden, maar een schriftelijke overeenkomst is gebruikelijker en verdient ook de voorkeur (mede gelet op de mogelijkheid om overeengekomen afspraken te bewijzen).
Bij huur zagen we dat er ROZ-modellen beschikbaar zijn die een goede richtlijn vormen bij het aangaan van een (nieuwe) huurrelatie. Voor koop van bedrijfspanden bestaan dergelijke, vrij te gebruiken, modellen niet. Bij het opnemen van de overeengekomen afspraken in een koopovereenkomst is het daarom extra opletten geblazen, zodat u niets over het hoofd ziet en geen dingen opneemt die in strijd zijn met de wet.
Uit het hiervoor genoemde blijkt dat zowel bij het huren als kopen van een bedrijfspand juridisch veel komt kijken. Afspraken bij het huren/kopen van een bedrijfspand dienen goed te worden vastgelegd, om later eventuele discussies zoveel als mogelijk te voorkomen.
Heeft u advies nodig bij het huren/kopen van een bedrijfspand, of treden er problemen op nadat de koop- of huurovereenkomst is gesloten? Neem dan vrijblijvend contact op met NIVOX Vastgoed en Contracten– deweijer@nivox.nl – (079) 747 02 36. Wij helpen u graag verder!