In vastgoedland zijn er nogal veel ontwikkelingen gaande. Met name in het huurrecht gebeurt er veel. Eén van de punten die in het huurrecht de gemoederen flink bezighoudt is de huurprijsverhoging bij (ver)huur van woonruimtes. Meer in het bijzonder is aan meerdere rechters de vraag voorgelegd of de huurprijswijzigingsbepaling van het veel gebruikte ROZ-model (woonruimte) aangemerkt moet worden als een oneerlijk beding. Inmiddels is daar meer duidelijkheid over door een uitspraak van de Hoge Raad op 29 november 2024.
Achtergrondinformatie
Het beding van het veel gebruikte ROZ-model voor de (ver)huur van woonruimtes gaat uit van een huurverhoging op basis van het CPI plus een – vaste dan wel maximale – opslag van bijv. 1, 3 of 5%. Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen door een aantal rechtbanken (ambtshalve) getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken waarin ASR als verhuurder betaling eist van achterstallige huurtermijnen van huurders, (voorlopig) overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3%. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. In januari 2024 heeft de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Oordeel procureur-generaal
De plv. procureur-generaal heeft geadviseerd de prejudiciële vragen zo te beantwoorden dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zodat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. Een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenindex is volgens het advies van de plv. procureur-generaal in het algemeen niet aan te merken als een oneerlijk beding.
Oordeel Hoge Raad
Inmiddels is op 29 november 2024 een uitspraak gedaan door de Hoge Raad waarin de Hoge Raad aangeeft het advies van de plv. PG te volgen.
Het indexatiebeding en het opslagbeding moeten volgens de Hoge Raad van elkaar worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie; het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.
De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is.
Dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
Als de rechter in een concreet geval een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt, moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten. De rechter moet op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurprijsverhogingen.
Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel kan terugvorderen wat daardoor teveel is betaald. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen; dit mag alleen als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.
In het geval de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en het gehuurde wil ontruimen wegens achterstallige huurbetaling, dan moet de rechter als huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.
Benieuwd naar de hele uitspraak? ECLI:NL:HR:2024:1780, Hoge Raad, 24/00169, 24/00170
Of heb je vragen? Neem dan gerust contact met mij op via deweijer@nivox.nl of 0613647467.