In 2024 is nieuwe wetgeving in werking getreden die ziet op het (ver)huren van woningen. Er zijn meerdere nieuwe regels in het leven geroepen. Er is één wet in het bijzonder die in onze praktijk dagelijks voorbijkomt: de Wet vaste huurcontracten (zoals per 1 juli 2024) in werking is getreden. In dit artikel neem ik je mee langs de belangrijkste gevolgen van de Wet vaste huurcontracten voor de (ver)huurmarkt.
Uitgangspunt: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten (per 1 juli 2024) is de norm dat een huurovereenkomst voor een woning wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Met andere woorden: alle nieuwe huurovereenkomsten voor woningen gelden in principe gelijk voor onbepaalde tijd. Is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst die na 1 juli 2024 afloopt? Dan houdt de huurovereenkomst op. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst na 1 juli 2024 verlengd? Dan is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Uitzondering: tijdelijk wel mogelijk bij bepaalde groepen mensen
Er zijn uitzonderingen op de hoofdregel, waardoor het mogelijk is om (alsnog) tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, namelijk als het gaat om zogenoemde huurovereenkomsten voor bepaalde groepen mensen. Valt de huurder onder een vastgestelde groep mensen, dan kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar overeengekomen worden. Grofweg gezegd vallen deze groepen hieronder:
- Studenten die tijdelijk huren voor een studie;
- Tijdelijke huurders door werkzaamheden of renovatie;
- Uitstromers maatschappelijke opvang;
- Huurders met een tweede kanscontract;
- Wezen tussen de 16 en 27 jaar;
- Gescheiden ouders;
- Werknemers op de Waddeneilanden;
- Vergunninghouders die wachten op definitieve huisvesting.
Let op dat als je langer dan 2 jaar overeenkomt, of je wil verlengen na afloop van de overeengekomen (max.) 2 jaar, dan is (alsnog) sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Uitzondering – andere wettelijke “tijdelijke” huurovereenkomsten
Het hiervoor genoemde laat sommige huidige bestaande wettelijke regelingen, die de grondslag vormen voor een tijdelijke huurovereenkomst, onverlet. Dat betekent dat naast de hiervoor genoemde contracten voor bepaalde groepen mensen ook een tijdelijke huurovereenkomst mogelijk is via (1) de Leegstandwet; (2) tussenhuur of diplomatenclausule; (3) doelgroepencontract; (4) hospitaverhuur; en (5) een huurovereenkomst naar aard van korte duur.
Bij de Leegstandwet kan je denken aan dat een woning te koop staat, maar al niet meer bewoond wordt door de huidige eigenaar. Tijdens het verkoopproces kan de woning dan verhuurd worden op basis van de leegstandwet. Let wel op dat de gemeente hiervoor toestemming moet geven en ook bepaalde eisen en voorwaarden kan stellen.
Tussenhuur of de diplomatenclausule spelen een rol als bewoners van een woning tijdelijk afwezig zijn en hun eigen woning willen verhuren. Bijv. omdat de huidige bewoners een lange (wereld)reis maken of voor een bepaalde periode in het buitenland gaan werken. Hierbij is het van belang dat je van tevoren een vaste huurperiode overeenkomst, waarbij de huur tussentijds niet kan worden opgezegd.
Bij doelgroepcontracten kan bijv. gedacht worden aan een student die een woning huurt waarbij de huurovereenkomst gekoppeld is aan zijn inschrijving aan een onderwijsinstelling. Zodra de student niet meer ingeschreven staat, wordt de huur beëindigd.
Hospitaverhuur houdt in dat de verhuurder in dezelfde woning woont als de huurder en ze onderling samen gemeenschappelijke voorzieningen gebruiken. Denk bijv. aan de eigenaar van een woning die de vrijstaande zolder aan een huurder in gebruik geeft. Huurder en de eigenaar gebruiken gezamenlijk de badkamer en keuken van de woning.
Tot slot de huurovereenkomst naar aard van korte duur. Het meest voor de hand liggende voorbeeld is bijv. de huur van vakantiewoningen of het verblijf in hotels. Het kan echter ook in andere situaties mogelijk worden toegepast waarbij sprake is van “naar aard van korte duur”. Daarbij zou mogelijk in aanmerking komen de situatie van een arbeidsmigrant die bijv. via een uitzendbureau tijdelijk in Nederland verblijft en zijn hoofdverblijfplaats in het land van herkomst behoudt.
Conclusie
De conclusie luidt dat vaste huurovereenkomsten voor woningen inderdaad de norm zijn geworden, maar dat er zeker ook nog mogelijkheden zijn voor tijdelijke huurovereenkomsten. Het is van belang om te zorgen dat – juist omdat het gaat om uitzonderingen – de tijdelijke huurovereenkomst(en) degelijk worden opgesteld, waarbij goed beargumenteerd wordt waarom sprake is van deze uitzondering, dat de huurder bekend is met de gevolgen hiervan en daarmee instemt, etc.
Heb je vragen over de nieuwe huurrechtelijke wetgeving of heb je hulp nodig bij het opstellen van een gedegen huurovereenkomst, neem dan gerust vrijblijvend contact deweijer@nivox.nl of 079-7470236.