Op een dag loopt u uw woning uit en ziet u dat de buurman begonnen is met een dakopbouw. Hij gaat enthousiast te werk. Iets te enthousiast, want hij plaatst de muren van de dakopbouw over de erfgrens heen. U ziet uw dakterras krimpen en denkt: wat nu?
Overbouw
Geregeld komen er (potentiële) cliënten bij ons op kantoor met een situatie waarbij er sprake lijkt te zijn van zogenoemde overbouw. Juridisch wordt van overbouw gesproken als een gebouw of werk (in het geheel of voor een deel) op, boven of onder het erf van iemand anders is gebouwd. Ook is sprake van overbouw als een gebouw of werk (geheel of voor een deel) is gaan hellen over andermans erf.
Bij overbouw kunt u bijvoorbeeld denken aan de hiervoor aangehaalde dakopbouw, maar bijv. ook van een kelder die deels onder uw huis wordt gemaakt.
Blijf van mijn grond af!
De hoofdregel die uit artikel 5:54 BW voortvloeit betekent dat als iemand op, boven of onder uw erf gaat bouwen, u daar een stokje voor kunt steken. Met andere woorden: u kunt vorderen dat het overstekende gedeelte wordt weggenomen. Concreet betekent dit dat u op basis van deze hoofdregel mag eisen dat de muren van de dakopbouw op uw erf worden weggehaald.
Of, toch niet?
Een hoofdregel zou geen hoofdregel zijn als er niet ook een uitzondering is. Zo ook op de hiervoor genoemde hoofdregel. In afwijking van de hoofdregel bepaalt artikel 5:54 BW dat de eigenaar van het overstekende gebouw of werk (dus de buurman die de muren van de dakopbouw plaatst) kan vorderen dat hem (tegen schadeloosstelling) een erfdienstbaarheid wordt verleend of dat een gedeelte van het erf aan hem wordt overgedragen. Uw buurman die met de dakopbouw bezig is zal zich moeten beroepen op artikel 5:54 BW, maar u kunt op dat moment besluiten of u voor ofwel (1) medewerking verleent aan een erfdienstbaarheid; ofwel (2) dat u het stuk grond overdraagt/verkoopt aan uw buurman.
Deze uitzondering is bijzonder te noemen, omdat met deze regel uw eigendomsrecht op gedwongen wijze kan worden aangetast. De toepassing van deze uitzonderingsregel is wel aan voorwaarden gebonden. Zoals aangegeven speelt dit artikel alleen bij overbouw (zie de uitleg hiervoor) én moet er een belangafweging plaatsvinden. Pas als uit de belangenafweging volgt dat dat uw buurman die de dakopbouw aan het realiseren is onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld (als hij de muren moet afbreken), dan u (als de muren blijven staan), dan maakt de buurman kans om zich op de uitzondering te beroepen.
Uitzondering op de uitzondering
Artikel 5:54 BW lijkt een escape te bieden voor de overbouwende buurman. De wet maakt het echter nog iets ingewikkelder door op de uitzondering ook weer een uitzondering te maken.
Artikel 5:54 BW mist toepassing in twee gevallen: (1) indien de overbouw/overhelling moet worden geduld op grond van de wet of een rechtshandeling strekkende tot het dulden van de bestaande toestand; of (2) indien de eigenaar van het gebouw of werk ter zake van de bouw of zijn verkrijgen te kwader trouw of grove schuld verweten kan worden. Ik geef enkele voorbeelden ter verduidelijking. Stel er is een erfdienstbaarheid gevestigd of er is een overeenkomst gesloten op basis waarvan over de erfgrens heen gebouwd mag worden, dan dient u dat in beginsel te accepteren. Een ander voorbeeld luidt dat bijvoorbeeld de buurman bewust over de erfgrens (waarmee hij bekend is) heen heeft gebouwd, omdat u vorig jaar weigerde een grote boom uit uw tuin te verwijderen. In dit laatste geval is mogelijk sprake van te kwader trouw.
Grenzeloos bouwen?
Uit het hiervoor genoemde volgt dat er niet grenzeloos gebouwd kan worden. U dient erop bedacht te zijn dat u in beginsel de erfgrens in acht moet nemen.
Heeft u een situatie waarbij u (mogelijk) overbouw constateert? Wacht dan niet te lang met aan de bel trekken in verband met de op u rustende klachtplicht en de toepasselijke verjaringstermijnen waardoor uw rechten kunnen komen te vervallen of niet meer bij de rechter afdwingbaar zijn.
Mocht u te maken hebben met (mogelijke) overbouw, neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Wij helpen u graag verder (deweijer@nivox.nl of 079-7470236).