Stel, u huurt een winkelpand waarin u een toeristenwinkel exploiteert. Door de coronacrisis heeft u steeds minder toeristen die in de winkel een souvenir komen kopen. Op een dag besluit u het roer om te gooien: u gaat over tot het verkopen van drogisterijartikelen. Mag dat zomaar? En moet u dit overleggen met de verhuurder?
Huurovereenkomst
Allereerst is het raadzaam dat u de huurovereenkomst naleest. Wat is daar als bestemming opgenomen? Stel daar staat dat u een winkelpand huurt, zonder dat er een specifieke aanduiding staat van het type winkel, dan heeft u meer vrijheid om het assortiment wat u verkoopt te veranderen. Als in de overeenkomst wel een specifieke bestemming staat, bijvoorbeeld: “een winkelruimte uitsluitend ten behoeve van de verkoop van toeristische en aanverwante artikelen”, dan kan het verkopen van uitsluitend drogisterijproducten hiermee in strijd zijn. Indien u in strijd handelt met de bestemming van de contractueel overeengekomen bestemming, verbeurt u mogelijk boete(s), maar kan er vermoedelijk ook gesproken worden van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van uw verplichting(en) waardoor de huurovereenkomst ontbonden kan worden. Het is dan ook raadzaam om vooraf te overleggen met de verhuurder en indien nodig toestemming van de verhuurder te verkrijgen.
Bestemmingsplan
Als er geen belemmeringen zijn in de contractuele verhouding tussen u en de verhuurder, ofwel de verhuurder stemt expliciet in met een andere bestemming van het gehuurde, dan dient u er ook nog op bedacht te zijn om na te gaan hoe de veranderde bestemming zich verhoudt tot het bestemmingsplan van de gemeente waarin u bent gevestigd. Indien uw bedrijfsactiviteiten in strijd zijn met het bestemmingsplan kunt u een brief van de gemeente ontvangen waarin u verzocht wordt de bedrijfsactiviteiten te staken op last van een dwangsom (wat flink kan oplopen).
Van winkelpand naar woonruimte of opslagplaats
Hiervoor is uitgegaan van relatief “beperkte” wijzigingen in de bestemming. Stel, u gooit het roer helemaal om en u besluit van uw toeristenzaak een opslagplaats te maken. U heeft dan in eerste instantie een huurovereenkomst gesloten voor zogenoemde winkelruimte (“290-ruimte”) en exploiteert daar in feite een overige huurruimte (“230a-ruimte”). Een stap verder is dat u de winkelruimte als woonruimte gaat gebruiken. In beide veranderingen zit u niet alleen met contractuele belemmeringen (aangaande de bestemming) en mogelijke strijdigheden met het bestemmingsplan (er rust bijv. alleen een bestemming ‘winkelpand’ op het pand en geen bestemming ‘wonen’), maar u laat het gebruik van het huurpand ook dusdanig van kleur verschieten dat u onder een ander huurregime komt te vallen. Heel grof gezegd zijn de huurrechtelijke regels voor woonruimte veelal van dwingend recht (waarin de huurder vergaand wordt beschermd) en zijn de regels voor 230a-ruimte (“overige kantoorruimte”) juist heel ruim en geniet de huurder in feite alleen ontruimingsbescherming. Het reikt voor deze blog te ver om hier helemaal op in te gaan. Weet dat dit mogelijke gevolgen kan hebben (bijv. dat er ineens een veel strenger of juist minder beschermd regime op u van toepassing is).
Heeft u vragen over het veranderen van een bestemming van het huurpand, neem dan gerust contact op met Roxy de Weijer.