Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan over (onder meer) de huurverhoging in relatie tussen een consument en een professionele verhuurder met betrekking tot woonruimte. Wat deze uitspraak opvallend maakt is dat het beding waarin is opgenomen dat de huur verhoogd mag worden (een beding uit het ROZ-model, wat door veel (ver)huurders wordt gehanteerd), vernietigd is. Met andere woorden: achteraf had geen huurverhoging mogen plaatsvinden. Deze uitspraak kan voor zowel consumenten huurders van woningen, maar ook voor professionele verhuurders aan consumenten van groot belang zijn en zal ik hieronder daarom toelichten.
De uitspraak
De uitspraak betreft een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 21 april 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420) waarin de vraag centraal stond of een aantal bedingen uit de huurovereenkomst (ROZ-woonruimte) aangemerkt kunnen worden als oneerlijk beding (in het bijzonder ging het in deze zaak over bedingen betreffende de huurprijswijziging, rente en incassokosten). In dit artikel focus ik mij op het huurprijswijzigingsbeding.
Het beding waar het in deze zaak om draait luidt als volgt:
“8.1 De in 1.6a genoemde huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […]
De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen minimaal één maand voor de datum waarop ingevolge 8.1 de huurverhoging ingaat.”
De rechtbank oordeelt onder verwijzing naar jurisprudentie van het Hof van Justitie dat er vergaande beperkingen gelden met betrekking tot de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen. Volgens de kantonrechter moet voor het toepassen van het huurprijswijzigingsbeding de volgende voorwaarden in acht worden genomen:
- Het beding moet zijn opgenomen in de huurovereenkomst of in de bijgesloten algemene voorwaarden;
- Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast; en
- Deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs;
- In de huurovereenkomst moet verder zijn opgenomen dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. De huurder moet na de verhoging de reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
Vervolgens oordeelt de kantonrechter dat een beding met een wijziging van de huurprijs in beginsel redelijk is wanneer de wijziging plaatsvindt op grond van de CPI en is toegelicht hoe de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar een percentage bovenop te gooien (zoals in dit geval was gebeurd), is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van de consument verstoord.
De rechter oordeelt dat in dit geval het beding niet voldoet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. De rechtbank vernietigt het huurprijswijzigingsbeding (het praktische gevolg is dat achteraf dus niet de huur verhoogd had mogen worden).
Wat is dan wel een geldige indexeringsclausule?
Uitgaande van een professionele verhuurder en een consument als huurder met betrekking tot woonruimte, geeft de hiervoor genoemde uitspraak meerdere handvatten:
- Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in de huurovereenkomst of in bijgesloten algemene voorwaarden;
- Het huurprijswijzigingsbeding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast;
- Voornoemde gronden zijn een geldige reden of rechtvaardiging voor wijziging van de huurprijs;
- In de huurovereenkomst of in de bijgesloten algemene voorwaarden moet opgenomen worden dat in geval van gebruikmaking van het huurprijswijzigingsbeding de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen;
- De verhuurder moet in geval van het gebruiken van een huurprijswijzigingsbeding de huurder hierover duidelijk en tijdig informeren;
- Tot slot is relevant (maar niet uitdrukkelijk in deze uitspraak genoemd) dat niet meer verhoogd wordt dan de wettelijk jaarlijks maximaal toegestane verhoging van de huur.
Toekomst is nog onzeker
Ik merk op dat niet bekend is of hoger beroep tegen deze uitspraak is ingesteld, hetgeen nog van invloed kan zijn op de inhoud van deze uitspraak. Met andere woorden: het is dus nog niet bekend of deze uitspraak in stand blijft. Tevens zijn er Kamervragen gesteld, waar echter nog geen inhoudelijke antwoorden op gegeven zijn.
Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen, schroom dan niet om contact met mij op te nemen via deweijer@nivox.nl of 079 – 747 – 0236. Ik help je graag verder.