ZONNEPANELEN – verhuizen ze mee?

Het is u gelukt om een huis te kopen, de financiering is rond, de notariële overdracht vindt plaats en u krijgt de sleutel. Eenmaal bij het huis aangekomen ziet u dat de zonnepanelen op het dak, zoals aanwezig waren bij de bezichtiging van het huis, er niet meer zijn. U dacht dat u de zonnepanelen erbij zou krijgen, toen u het huis kocht. Hoe zit dat juridisch?

Zonnepanelen – roerend of onroerend?

Een zonnepaneel is een roerende zaak. Het is (in beginsel) een los paneel wat u op een dak van bijv. een woning of ander gebouw kan bevestigen. De vraag is: wordt een zonnepaneel bij bevestiging op een dak een onderdeel van het dak (en daarmee dus een onroerende zaak)? Of blijven de zonnepanelen losse roerende zaken?

Om onderdeel te worden van een gebouw kunnen er twee routes worden afgelegd: (1) bestanddeelvorming via art. 3:4 BW jo. 5:3 BW en (2) natrekking via art. 3:3 jo. art. 5:20 lid 1 BW.

Route 1 – bestanddeelvorming

Van bestanddeelvorming is sprake als iets naar verkeersopvatting een bestanddeel vormt (artikel 3:4 lid 1 BW). Op basis van het arrest Depex/Curatoren worden twee criteria gegeven waaraan voldaan moet worden om als bestanddeel van een gebouw aangemerkt te worden: (1) het gebouw en de zaak moeten constructief op elkaar zijn afgestemd en (2) zonder de losse zaak is het gebouw niet compleet.

Zonnepanelen lijken niet strikt aan deze vereisten te voldoen. Immers ook zonder zonnepanelen kan een huis als huis functioneren, er vanuit gaande dat er een bestaande elektriciteitsinstallatie in de woning is en de panelen later los op het dak zijn aangebracht. Daar is tegen in te brengen dat als je een huis koopt, je verwacht dat de zonnepanelen blijven liggen (al vormt dit niet echt een onderdeel van de hiervoor genoemde criteria).

Via art. 3:4 lid 2 BW kan iets een bestanddeel vormen indien het niet zonder beschadiging van betekenis kan worden verwijderd. Zonnepanelen liggen in principe los op het dak en kunnen zonder schade van betekenis verwijderd worden (er vanuit gaande dat ze  bijv. op een frame liggen). Dat is anders wanneer de zonnepanelen zijn geïntegreerd in het dak.

Route 2 – natrekking

Als de zonnepanelen onroerend zijn in de zin van art. 3:3 BW dan worden de panelen nagetrokken door eigendom van de grond 5:20 lid 1 BW. Met andere woorden als de zonnepanelen onroerend zijn, dan wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van de zonnepanelen.

Onroerend zijn die zaken die duurzaam met de grond zijn verenigd, op directe wijze (dus direct op de grond), maar ook op indirecte wijze doordat de zonnepanelen zijn verenigd met het huis.

Als zonnepanelen onroerend zijn, dan kunnen ze worden nagetrokken ex art. 5:20 lid 2 BW (waarbij wordt opgemerkt dat worden uitgezonderd de bestanddelen die onderdeel vormen van een andere onroerende zaak). Om aan natrekking te voldoen moet aan het bestemmingscriterium zijn voldaan. Volgens dit criterium dient het gebouw of werk naar aard en inrichting bestemd te zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, waarbij niet van belang is dat de technische mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Verder moet voor de vraag of het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven worden gelet op de bedoeling van de ‘bouwer’, voor zover deze naar buiten toe kenbaar is.

Ten aanzien van niet-geïntegreerde zonnepanelen is duidelijk dat deze bestemd zijn om voor langere duur op het gebouw aanwezig te zijn, zodat de investering binnen een aantal jaren wordt terugverdiend. Bovendien zijn niet in het dak geïntegreerde zonnepanelen aangesloten op de elektriciteitsinstallatie van het gebouw. Toch wijst de zogenaamde bedoeling van de ‘bouwer’ ten aanzien van niet-geïntegreerde zonnepanelen niet duidelijk op een duurzame bestemming. Namelijk anders dan bij geïntegreerde zonnepanelen zijn niet-geïntegreerde zonnepanelen niet in het dak verwerkt en niet per definitie bestemd om permanent ter plaatse te blijven.

De rechtspraak oordeelt wisselend op de vraag of zonnepanelen roerend of onroerend zijn.

Conclusie

Zonnepanelen leveren een positieve bijdrage aan het milieu én voor de terugkerende energielasten. De juridische status van zonnepanelen is echter niet in alle gevallen duidelijk. Kortom, koopt of verkoopt u een woning/gebouw met zonnepanelen? Zorg dat zonnepanelen dan uw aandacht hebben en kom expliciet overeen of de zonnepanelen wel of geen onderdeel uitmaken van de (ver)koop. De goederenrechtelijke status van zonnepanelen is dan wel niet contractueel te beinvloeden, u kunt wel contractueel overeen komen dat u bijv. wel of juist niet aansprakelijk bent/gesteld kan worden als de zonnepanelen verwijderd zijn.

Afronding Bent u voornemens om een woning (of een bedrijfspand) te kopen met zonnepanelen en wilt u bijstand of advies? Neem dan vrijblijvend contact op met mr. R.T. (Roxy) de Weijer via deweijer@nivox.nl – (079)747 0236.

🍪 Wij gebruiken cookies om je de beste gebruikservaring te kunnen bieden.