Aan ROXY Advocatuur wordt meermaals een vraag gesteld over een erfdienstbaarheid. Vragen als: “Wat houdt het in?” en “Kan ik er vanaf?”, komen geregeld voorbij. In dit artikel vindt u een antwoord op de belangrijkste vragen met betrekking tot erfdienstbaarheid.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Het woord zegt het eigenlijk als: het ene erf is dienstbaar aan een ander erf. Meer juridisch geformuleerd spreken we van een (zakelijk) recht waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is belast. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat u als bewoner van een huis alleen bij uw woning komt door gebruik te maken van een pad over het terrein van uw buurman. U wordt dan aangemerkt als het zogenoemde ‘heersende erf’ en het erf van de buurman als het ‘lijdende erf’. Andere voorbeelden zijn: het recht van vrij uitzicht, het hebben van een kabel of leiding in de grond van een ander, het recht van afwatering, het hebben van een gedeelde hemelwaterafvoer, het recht om inbreuk te maken op diverse burenrechten (zoals het hebben van een raam in een gevel op de erfgrens of het hebben van een boom nabij de erfgrens).
Hoe ontstaat en eindigt een erfdienstbaarheid?
Erfdienstbaarheid kan ontstaan doordat het gevestigd wordt bij notariële akte, door verjaring of vloeit voort uit de wet.
Een erfdienstbaarheid kan worden gewijzigd of worden opgeheven door de rechter, door afstand, door vermenging, verjaring of door werking van bijzondere wetten.
Opheffing en wijziging door de rechter gaat niet zomaar. Een erfdienstbaarheid is een ‘sterk’ recht en kan alleen opgeheven of gewijzigd worden indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden en die omstandigheden zo ernstig zijn dat het noodzakelijk is de erfdienstbaarheid te wijzigen. Het feit dat de last op het lijdende erf verzwaard wordt, is in beginsel op zichzelf niet voldoende.
Bestaat een erfdienstbaarheid 20 jaar? Dan kan het enkel gewijzigd worden als er strijd is met het algemeen belang.
U kunt ook opheffing van een erfdienstbaarheid verzoeken als de uitoefening van de erfdienstbaarheid feitelijk niet meer mogelijk is of als er geen redelijk belang meer is en het niet aannemelijk is dat de uitoefening of het redelijk belang zal terugkeren.
Hoe kom ik erachter of er een erfdienstbaarheid bestaat?
Stel, uw buurman claimt een erfdienstbaarheid ten laste van uw erf te hebben, hoe controleert u dan of hij gelijk heeft? Vaak is de erfdienstbaarheid opgenomen in de notariële akte van levering, en anders kunt u navraag doen bij de notaris of het Kadaster. Stel dat de erfdienstbaarheid ontstaan is door verjaring, dan is het in principe aan uw buurman om aan te tonen en te bewijzen dat hier sprake van is.
Wie bepaalt de inhoud van een erfdienstbaarheid?
Als er een notariële akte is opgesteld waarmee de erfdienstbaarheid is gevestigd, dan is de notariële akte bepalend voor de inhoud van de erfdienstbaarheid. Dan moet gekeken worden naar de tekst van de notariële akte, en eventueel in aanvulling daarop wordt gekeken naar de plaatselijke gewoonte en de wijze waarop de erfdienstbaarheid tot die tijd (zonder bezwaren) is uitgeoefend.
Indien u vragen heeft over erfdienstbaarheid , neem dan gerust contact op met Roxy de Weijer